马尼拉的娱乐城——Pasay马尼拉湾区的现在与未来
马尼拉湾区位于帕赛市（Pasay），曾经由菲律宾第14任总统阿罗约女士在任内规划开发，发展赌场、度假村与商业吸引游客为初衷，取名Entertainment City「娱乐城」。
△ MOA旁边的环球之眼
目前湾区最核心的区域是填海而建，是围绕MOA（Mall of asia亚洲最大的商场）的一块卫星图上这片方形的场地，这里除了这座最大的商场之外，还有三大赌场，菲律宾文化中心The Cultural Center of the Philippines，CCP、星城市游乐场Star City，马尼拉湾看日落最好的滨海岸等等。
△ 1500公顷的填海区
△ 1500公顷的填海区
目前该个区域也是投资者们最有争议的区域，其最大的原因就是“填海”。
一部分人认为湾区潜力无限，因为过去五百公顷的填海就带来了马尼拉湾天翻复地的变化，创造了三十万人的就业，并创造了全马尼拉最高的租售比，全马尼拉市最大的二手楼花更名交易量，公寓涨幅最高的地区和空置率最低的地区……
而持相反意见者认为，现在的马尼拉湾还在大兴土建，到处都是空地，虽然公寓回报率全马尼拉市最高，但是一眼望过去四马平川，供需关系发生变化后会影响投资收益，未来还有上千公顷的填海，势必更会发生影响……还有的认为，这里的娱乐业并不成熟，目前只是博彩行业发展迅猛，对这个区域的发展并不看好……
今天就这个问题，在各个方面谈一谈自己的拙见。
历史：在1990年代初的时候，这个近300公顷的填海权被赋予了两个公司。北边的140公顷给了一家叫ASERRCO的公司，而南边的148公顷给了一家叫EDCC的公司。之后漫长的岁月中，ASERRCO和EDCC都没有能力填海。最终EDCC最终将148公顷的填海权转让给了一家叫Manila Goldcoast Development（马尼拉黄金海岸开发）的公司，后来又介入两家公司（SM Prime Holding和Pasay Harbor City consortium）。
『区位交通方面』
帕赛的位置，与北部的老马尼拉市接壤，南部与Parañaque接壤，东北与马卡蒂和BGC的达义接壤，距离马尼拉大都会最火热几大CBD全部相连。西部挨着马尼拉最有潜力和价值的景点马尼拉湾，机场就位于帕赛，可以说帕赛占据了更重要的位置。
△底层高的填海区
机场在帕赛南部的原因，所以帕赛的建筑都会限高，尤其是MOA这一片填海区域，商业楼都普遍只有十五层左右。交通方面，由于以MOA为中心的马尼拉湾是填海造城，所以道路都很宽，比马尼拉南北向重要大道C5和Edsa大道都要宽，所以限高+路宽的既视感让人感觉很空旷的感觉，实际这里的写字楼每栋都有接近一万人的数量。
道路的规划实际上弥补了马尼拉最头疼的问题——交通堵塞，因为土地私有，拆迁改造难度很大，所以造成今天马尼拉的交通问题。填海区道路规划都设计了足够的车道和人行道，MOA附近的跨接天桥也都可以更好的疏散人流。所以说在交通方面，湾区在城市基础设施建设方面打了一个非常好的基础，这是现在菲律宾最核心CBD——马卡蒂所不具备的。
△马尼拉最核心CBD Makati的Ayala大道
『城市配套』
亚洲最大的商场MOA坐落于此，相信来菲律宾马尼拉旅游的应该都会来MOA购物。除了商场外，帕赛市拥有诸多包含赌场及娱乐中心吸引全球诸多游客前来消费，带动当地的经济发展，填海区坐落着世界级酒店，游乐园，豪华度假村等，号称是亚洲的“拉斯维加斯”。
目前，在建与运营当中的大小办公楼约有20来座，共有五个综合赌场度假村正分阶段建设与运营。
△赌场及度假村OKADA MANILA
△赌场及度假村OKADA MANILA
大多数印象流的眼里，马尼拉湾确实是层高很矮+大片空置地很多，但是对开发商来说，绝对不会把土地都建造成住宅。不同开发商有不同的开发策略，通过打造其他区域稀缺的配套产品是达到溢价的必要手段。SMDC这么大的开发商，在Mall of asia附近的发展策略也绝对不会只是指望着一个亚洲最大商场就来圈地盖住宅卖钱。
在菲律宾开发土地的程序可能跟中国不一样，但是在任何地方都会要以区域规划为先，即便没有总的帕赛市的城市规划与设计，开发商拿了土地之前也至少会自己做一轮总体规划，确定用地属性，开发策略之后，控制性详细规划是肯定要做的，任何规划到落地都会有数据的分析和支撑来确定每块用地控制性数据，这是卖楼定价的依据。
所以说一个区域的发展如何，不要指望着中介凭着现场跑得多这种印象去给你说未来这了那了的，他踩盘踩得再多他也是一个房地产行业中最尾端的角色，接触的面儿太窄如何来定义整个区域，甚至整个城市未来的发展走向。要知道开发商销售告诉他的那一套说辞，还得是跟做开发和设计那里要的。
所以拒绝做印象流，我们就MOA这片区域为例，从用地属性来看。
△马尼拉湾MOA片区
以MOA和环球之眼为中心，看一下有多少住宅，右下角shell旁边还有新盘sail和shore3，也即是这一整个区域的公寓，只有sea residences,s residences,shell residences,shore 1 2 3 residences和sail residences。所以并不是很多中介说的这里未来公寓会很多，至少十年内这个片区是饱和的，只有这些公寓量，而因为靠近机场的原因，公寓的高度也就是十几层，2栋或者3栋才有马卡蒂一栋的量。
△公寓Shore residences
我们再看一下办公楼，除了挨着环球之眼东侧的一排SM公司的办公大楼，这里规划有五栋E-com中心，目前这里只有2栋交付使用，每栋楼的人员接近一万。
△马尼拉湾MOA片区
在马尼拉湾写字楼里的白领，一部分是从事BPO行业的和IT行业的，还有很大一个群体属于博X彩行业，这也是湾区为什么租金水平这么高的原因，而且菠菜宿舍都是几十套几十套的拿，通常都是压2付12的交租金。去过Shore residences，大厅前落客区下车的都是中国人，楼下的超市都是中文名，一度怀疑自己到了中国。
△shore residences大厅里的同胞
『公寓』
△shore residences
刚才提到的Shore residences，这里的一套24㎡的Studio租金是4万5比索，北边的Breeze residences去年十月份我亲自接触了一个房东告诉我租金2万比索，现在已经到了3万5的月租金。
按照现在交付使用的公寓租售比来看，回报率均在10%以上，这一切归功于这里公寓少，办公大楼人多和菠菜行业需求量大的因素。
△最近交易量最大的公寓shore 2 residences
试想这里的写字楼全部盖好，员工翻2倍，租金水平能涨到多少？？
今明两年是几栋公寓交付的时候，这时候正是捡漏的时候，因为大批炒房客当年零首付拿下的房源不一定都付得起尾款，所以会在交楼之前抛售，肯定会有着急低价出手的。这时候正是最好的时候。错过了这个时期，2020年后这片区域3年内没有新公寓交付。
如果买新开盘的Sail residences，和即将交付的二手楼花，差不多价格是1.8倍的价格。
△MOA南侧赌场片区的楼盘
目前这个湾区，SMDC的楼盘炒的最热，得益于它的付款条件，和去年底之前便宜的更名手续费，所以湾区的SMDC的楼盘二手交易量非常大。位于MOA南侧赌场区，也属于填海的区域，这里还有一些其他开发商的楼盘可以考虑接盘，租金水平同样非常可观。
『未来发展』
提起位于迪拜的世界最大人工岛棕榈岛，大家可能都熟悉。碧海蓝天下，气势恢宏的填海工程令人惊叹。如今，在菲律宾首都马尼拉湾，这一概念或将重现。目前填海计划继续扩大，马尼拉市政府已与开发商在切磋规划，在未来形成“珍珠城”。
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这座城的面积不但超过一座“上海迪斯尼”，而且概念将更加复杂， 建成之后将是东南亚最大的智慧城市，马尼拉的天际线也将随之刷新。
就目前而言，今年会沿着9.2公里长的马尼拉湾海岸线继续填海，形成726公顷的填海区。
△马尼拉湾新阶段填海区域
未来，填海工程还会继续扩大，目标为——珍珠城，一个自给自足的智能社区。这座城市集合商场，医院，大学，教育机构，体育场，娱乐城，10-20%为城市公共开放空间，最核心的内环将设有一个中央公园和高尔夫球场；最外圈是一个10公里的滨海长廊，360度看海。
这是马尼拉市长埃斯特拉达（Joseph Estrada）批准的若干项目之一。该项目将由菲当地公司UAA建明集团发展公司（UAA Kinming Group Development Corp）领导的财团提供资金，并由中国、中国香港、东南亚、欧洲和其他地区的全球合作伙伴共同投资开发。
这一发展已经得到了菲律宾前总统、现任马尼拉市长埃斯特拉达“全心全意”的认可。杜特尔特在去年10月对北京进行国事访问期间启动了一系列双边会谈，似乎已经促成了该项目。
△珍珠城
△珍珠城
△珍珠城规划设计
这就是马尼拉湾未来的蓝图。各国开发商在马尼拉湾斥巨资开发这一填海区域，准备投入这么多钱，未来这一带一定是最重要的发展地区，将会是菲律宾最繁华的地带，就算二十年的时间，也是值得等的。
综上所述，我认为湾区还是值得投资的。
空置土地并不是完全用来做公寓开发，周边的商业办公配套也会有所提升，所以以后的供需比例不会变化太大；
二优越的地理位置，近机场，重要白领所在地和重要政府部门的规划，再加上填海计划进行的如火如荼，未来这里还依旧是投入资金最大的区域；
三交通基础设施建设的底子打得好，完全没有马尼拉拥堵的情况发生，是其他几个CBD所不具备的；而且这一区域从人行道路，绿地慢行系统都做了规划，包括轻轨也在未来规划有从南向北（E CITY2——MANILA STATION）的路线。
四产业，菠菜产业不会取缔只会整治，像更好的方向发展。慢慢会由现在单一的博彩发展为综合的旅游产业。在马尼拉最有景观资源优黄金娱乐城势的马尼拉湾从任何角度想都不会被埋没，从日本环球娱乐公司的入驻，世界第二高的PAGCOR景观塔，赌场度假村的发展等等……慢黄金娱乐城慢旅游业会发展起来，马尼拉的湾区不会只是今天的“转机一日游”。